Калькулятор інвестицій Buy-to-Let
Введіть ціну купівлі, дані кредиту, оренду та поточні витрати, щоб оцінити грошовий потік, дохідність та загальну прибутковість інвестиційної нерухомості на Кіпрі.
Калькулятор інвестицій Buy-to-Let
Розрахуйте грошовий потік, дохідність та загальну прибутковість інвестиційної нерухомості на Кіпрі.
Купівля
5% для основного житла (за умов)
Додається до вартості покупки — не фінансується
Фіксовані витрати при завершенні угоди
Фінансування
Зазвичай макс. 70–80% для BTL
Віковий ліміт банку зазвичай 65
Дохід та поточні витрати
8% ≈ 1 місяць/рік — типово для Кіпру
Обслуговування, страхування, резерв на податки
Припущення про зростання вартості
Консервативна довгострокова оцінка — не гарантія
Стратегія виходу
Коли ви плануєте продати нерухомість
Використовується для індексації бази оподаткування CGT та реальної (з поправкою на інфляцію) дохідності
Комісія агента + юридичні витрати, % від ціни продажу
Ключові показники
При виході (5 р.)
Податок на дохід від оренди не враховано — залежить від особистої ситуації (податкова шкала + 2.65% GESY). Зверніться до бухгалтера.
Мито на передачу розраховано за прогресивними ставками (3%/5%/8%) з 50% пільгою для вторинного ринку згідно з чинним законодавством Кіпру.
Новобудови повністю звільнені від мита на передачу, якщо сплачено ПДВ.
Простій 8% ≈ 1 місяць на рік.
Зростання вартості — це припущення, а не гарантія.
Податок на приріст капіталу оцінено за фіксованою ставкою 20% для Кіпру, з урахуванням загальної одноразової пільги €17,086 та індексації бази витрат, наближеної до вашого припущення про інфляцію (а не офіційних таблиць CPI). Фактичні дозволені відрахування можуть відрізнятися — зверніться до бухгалтера.
Кумулятивний грошовий потік передбачає, що чистий грошовий потік 1-го року повторюється незмінним щороку до виходу — без урахування зростання орендної плати.
Лише для орієнтовних цілей — не є фінансовою чи інвестиційною консультацією.
Як ми розраховуємо ключові інвестиційні показники
Просте пояснення кожної дохідності, прибутковості та коефіцієнта, що видає калькулятор — щоб ви точно знали, що означає кожне число і як воно розраховується.
Базові показники — використовуються у всіх метриках
| Показник | Як розраховується |
|---|---|
| Загальна вартість придбання | Ціна купівлі + ПДВ (новобудови) або мито (вторинний ринок) + юридичні / закриваючі витрати |
| Вкладені кошти | Загальна вартість придбання − сума кредиту. Це реальна сума готівки, яку ви вносите при завершенні угоди. |
| Ефективна оренда | Валова місячна оренда × (1 − рівень простою). Враховує місяці, коли нерухомість порожня. |
| Річний чистий грошовий потік | (Ефективна оренда − іпотека − комунальні витрати − поточні витрати) × 12 |
| Загальна дохідність за 1-й рік | Річний чистий грошовий потік + погашена основна сума за 1-й рік + оцінка зростання вартості нерухомості |
| Ціна продажу при виході | Ціна купівлі × (1 + річне зростання вартості)^роки до виходу |
| Податок на приріст капіталу Кіпру | 20% × (ціна продажу − індексована база витрат − витрати на продаж − одноразова пільга €17,086). База витрат індексується на інфляцію за період володіння. |
Пояснення показників дохідності та прибутковості
| Показник | Формула | Що це означає |
|---|---|---|
| Валова дохідність | (Місячна оренда × 12) ÷ Загальна вартість придбання | Швидкий орієнтир до вирахування будь-яких витрат чи простою. Корисно для швидкого порівняння об’єктів. |
| Чиста дохідність | Річний чистий грошовий потік ÷ Загальна вартість придбання | Реальна дохідність від повної вартості нерухомості після простою, іпотеки та всіх поточних витрат. |
| Дохідність на вкладені кошти | Річний чистий грошовий потік ÷ Вкладені кошти | Показує, наскільки ефективно працює ваш реальний внесок готівки. Позитивне значення означає, що оренда покриває всі витрати та повертає вам гроші. |
| Дохідність з урахуванням кредиту | Загальна дохідність за 1-й рік ÷ Вкладені кошти | Поєднує грошовий потік, погашення основної суми кредиту та зростання вартості. Це повна картина того, що заробляє ваш капітал за 1-й рік. |
| Коефіцієнт покриття орендою | Ефективна оренда ÷ Загальні щомісячні зобов’язання | Банки зазвичай вимагають ≥ 1.25×. Нижче 1.0× означає, що оренда не покриває іпотеку та витрати — нерухомість коштує вам грошей щомісяця. |
| Беззбиткова оренда | Іпотека + комунальні + поточні витрати | Мінімальна місячна оренда, необхідна для покриття всіх витрат із нульовим прибутком. Все, що вище — позитивний грошовий потік. |
| Термін окупності | Вкладені кошти ÷ Загальна дохідність за 1-й рік | Приблизна кількість років для повернення початкових вкладених коштів за умови повторення показників 1-го року. Коротше — краще. |
| Річна дохідність (номінальна) | (Вкладені кошти + Прибуток при виході ÷ Вкладені кошти)^(1 ÷ роки до виходу) − 1 | Складна річна дохідність вашого капіталу за весь період володіння — від купівлі до продажу. |
| Дохідність з поправкою на інфляцію (реальна) | (1 + Річна дохідність) ÷ (1 + рівень інфляції) − 1 | Ваша річна дохідність у сьогоднішній купівельній спроможності — без ефекту інфляції. |
- Усі показники є орієнтовними та базуються на введених вами даних.
- Зростання вартості — це припущення, а не гарантія.
- Податок на дохід від оренди не враховано — зверніться до бухгалтера щодо вашої особистої податкової ситуації.
- Податок на приріст капіталу враховує загальну одноразову пільгу €17,086 та наближену індексацію бази витрат за вашим припущенням про інфляцію — фактичний CGT залежить від офіційних таблиць CPI та дозволених відрахувань.
- Не є фінансовою чи інвестиційною консультацією.