Скільки коштує купівля нерухомості на Кіпрі: податки, збори та повний бюджет

Якщо загальний бюджет становить €350 000, шукати квартиру за €350 000 зарано: частина коштів знадобиться на податки, оформлення та заселення. У навчальному розрахунку зі стандартною ставкою ПДВ гранична ціна нового житла становить близько €273 067 без ПДВ, а вторинного об’єкта за інших податкових умов — близько €315 721. Загальний бюджет однаковий, але податки та збори змінюють суму, яку можна витратити на сам об’єкт.

Ці приклади не порівнюють ринкову привабливість квартир. Вони показують, як визначити граничну ціну, коли сума на всю купівлю вже відома. Витрати на послуги, меблі та утримання тут умовні: перед угодою їх потрібно замінити письмовими пропозиціями та рахунками для обраного об’єкта.

Правила нижче наведено станом на 15 жовтня 2026 року для житла на територіях Республіки Кіпр, що перебувають під ефективним контролем уряду. Північна частина острова та британські бази до розрахунків не входять. До здійснення платежу підтвердьте у профільного фахівця, чи поширюються на вашу угоду податкові пільги та винятки.

Що з’ясувати перед розрахунком

Для початкового бюджету потрібні пропозиція продавця з розшифруванням ціни, документи об’єкта та ваш план використання житла. Самі слова «новобудова», «вторинне житло» чи «перша купівля» не визначають податків.

1. Чи включено ПДВ у ціну. Попросіть продавця надати письмову пропозицію, де окремо зазначено ціну без ПДВ, суму ПДВ та підсумок до сплати. До ціни з ПДВ податок повторно не додають.
2. Чи оподатковується ПДВ саме ця операція. Передайте юристу та податковому фахівцю документи угоди й розрахунок продавця. Їхній висновок визначить, які податки та збори включити до бюджету.
3. Для чого ви купуєте житло. Повідомте фахівцю, чи плануєте постійно проживати в ньому, здавати його в оренду або використовувати інакше. Від цього залежить право на житлову пільгу.
4. Хто купує і в яких частках. Узгодьте з юристом склад покупців і частки в договорі: вони можуть вплинути на розрахунок збору за передачу права власності.
5. Яка площа за дозвільною документацією. Попросіть у продавця й архітектора плани, дозволи та розрахунок площі, яку враховують за правилами забудови. Площа з оголошення не підтверджує відповідності умовам пільги з ПДВ.
6. Коли передадуть ключі та право власності. Запросіть у продавця й юриста договір, графік платежів і відомості про реєстрацію права власності та можливість його передачі покупцеві. Строки платежів можуть відрізнятися.
7. Як продавець набув об’єкт. Попросіть юриста перевірити історію придбання. Від неї може залежати знижка на збір за передачу права власності.
8. Що входить у комплектацію. Запросіть у продавця специфікацію оздоблення, техніки та меблів. Вона визначить додаткові витрати до заселення.
9. Як фінансуються купівля та подальше володіння. Зберіть пропозиції банку, рахунки постачальників і бюджет комплексу в керуючої компанії. За ними визначте кредитні витрати, депозити й регулярні платежі.

Наприклад, €300 000 + ПДВ 19% означає €357 000 продавцеві. €300 000 з ПДВ означає підсумкові €300 000 за вказану комплектацію. В обох випадках окремо залишаються застосовні витрати на оформлення та облаштування.

Щоб оцінити не лише ціну нерухомості, а й загальні витрати на купівлю, скористайтеся калькулятором повної вартості. Він допоможе врахувати початковий внесок, податки та збори, послуги фахівців і витрати на іпотеку. Підсумкові суми звірте з документами своєї угоди.

До резервування попросіть юриста перевірити умови повернення платежу та його зарахування в ціну. Якщо €5 000 входять у вартість квартири, врахуйте їх як уже сплачену частину ціни. Додаткові €5 000 понад повну ціну в бюджеті виникати не мають.

Податки та державні збори

Насамперед потрібно з’ясувати, чи оподатковується угода ПДВ, чи має покупець право на пільгу та чи потрібно сплачувати збір за передачу права власності. Далі додаються окремі процедури: подання договору, реєстрація іпотеки та інші дії, якщо вони потрібні саме вам. Земельні процедури й відповідні збори адмініструє Департамент земельних ресурсів і геодезії Кіпру (DLS).

Стандартна ставка ПДВ та пільга для основного житла

Стандартна ставка ПДВ — 19%. Для основного постійного житла, яке відповідає умовам, передбачено 5%. Пільга залежить від покупця, призначення житла, площі, вартості та застосовного режиму. Підстава — закон про ПДВ 95(I)/2000, статті 17–18 і п’ятий додаток, таблиця «Γ».

За загальним чинним режимом пільгова частина обмежена першими 130 м² та вартістю €350 000, за загальної вартості угоди до €475 000 і загальної площі до 190 м². У загальному режимі перевищення вартості €475 000 або загальної враховуваної площі 190 м² виключає застосування цієї пільги. Спеціальні винятки та перехідні правила перевіряють окремо. Йдеться про площу за встановленими законом правилами, а не про будь-який показник в оголошенні. Якщо пільга охоплює лише частину об’єкта, потрібен окремий розрахунок для кожної частини; ставку 5% не можна автоматично застосовувати до всієї ціни.

Використання житла також має значення. Якщо отримувач пільги припиняє використовувати житло для власного проживання до завершення десяти років, за загальним правилом він має протягом 30 днів повідомити податкового комісара та сплатити різницю між стандартним і пільговим ПДВ пропорційно періоду, що залишився. Закон передбачає винятки. Купівлю для оренди не можна заздалегідь вважати придбанням основного житла з пільгою. Ці умови встановлено таблицею «Γ» п’ятого додатка до закону про ПДВ.

Перехідні правила дозволяють у передбачених випадках застосувати попередні умови пільги: ставка ПДВ 5% поширюється на перші 200 м² житлової площі. Для цього дозвіл на планування має бути видано або заяву на нього подано не пізніше 31 жовтня 2023 року. Подальший порядок залежить від дати дозволу на будівництво. Якщо його видали не пізніше 31 грудня 2024 року, декларацію потрібно було подати до 15 червня 2026 року. Якщо дозвіл видали після 1 січня 2025 року або його ще не видано станом на 31 грудня 2026 року, декларації у передбачених роз’ясненням випадках приймають із 16 червня до 31 грудня 2026 року. Декларації подають через систему Tax For All. Строк до 31 грудня стосується лише цих перехідних випадків і не є загальним строком для всіх покупців. Перевірте застосовність режиму за датами дозволів і декларації з податковим фахівцем. Дивіться роз’яснення Податкового департаменту та статтю 63 закону про ПДВ.

До підтвердження пільги варто мати два розрахунки: з нею та зі стандартною ставкою. Тоді відмова або затримка рішення не залишить вас із бюджетом, якого вистачає лише на пільговий варіант.

Збір за передачу права власності

Збір за передачу права власності розраховують за прогресивною шкалою: 3% на перші €85 000, 5% на наступні €85 000, 8% на суму понад €170 000. Потім, за наявності підстав, застосовують знижку 50%. База може відрізнятися від договірної ціни; правила викладено в законі, гл. 219, а практичні умови — у процедурі DLS щодо продажу та обміну нерухомості.

За бази €300 000 розрахунок до знижки такий:

€85 000 × 3% + €85 000 × 5% + €130 000 × 8% = €17 200.

Зі знижкою 50% виходить €8 600. Якщо база DLS вища за договірну ціну, сума збільшиться. За кількох покупців перевіряють розрахунок за частками: для двох рівних часток по €150 000, якщо такий розрахунок і знижка застосовні, арифметичний підсумок становитиме €5 800. Це приклад впливу структури власності, а не рекомендація обирати її заради зменшення збору; порядок відображено в калькуляторі DLS.

За статтею 10 закону (гл. 219), якщо ПДВ застосовується до тієї самої угоди з тією самою нерухомістю, діє звільнення від збору за передачу права власності. Якщо DLS не приймає заявлену ціну як ринкову вартість на дату погодження продажу, відомство може нарахувати збір за шкалою від установленої ринкової вартості за вирахуванням збору, розрахованого від заявленої ціни, на яку нараховувався ПДВ. Це різниця двох розрахованих зборів: застосовувати шкалу безпосередньо до різниці вартостей не можна. Окремо перевіряють виняток зі знижки для нерухомості, яку продавець придбав через процедури, передбачені частинами VI та VIA закону про передачу та іпотеку нерухомості. Підстава — стаття 10 закону, гл. 219.

Гербовий збір і подання договору є окремими платежами

Законодавство про гербовий збір скасовано з 1 січня 2026 року законом 239(I)/2025. Для нового документа стару відсоткову таблицю до бюджету не переносять. Якщо хоча б одна сторона підписала його до цієї дати, DLS зберігає вимогу гербового оформлення під час подання: важлива історія підписів, а не лише рік завершення купівлі.

Окреме подання договору купівлі-продажу до DLS коштує €50. Зазначений у процедурі строк — шість місяців після підписання; це не порада відкладати подання. Депонування договору та передача права власності відбуваються на різних підставах. Джерело — DLS щодо подання договору купівлі-продажу.

Хто сплачує і коли потрібні кошти

1. ПДВ. Покупець перераховує податок продавцеві у складі оподатковуваних платежів. Сума залежить від оподатковуваної вартості, застосовної ставки та права на пільгу; строки — від податкових подій і рахунків конкретної угоди. Підстава — закон 95(I)/2000.
2. Збір за передачу права власності. Сплачує отримувач права під час його передачі. Суму розраховують від бази, прийнятої DLS, з урахуванням ПДВ за тією самою операцією, часток і винятків. Підстава — закон, гл. 219.
3. Подання договору. Збір сплачує заявник під час депонування договору. Розподіл витрат між сторонами уточнюють у договорі; платіж враховують один раз. Підстава — процедура DLS.
4. Реєстрація нової іпотеки. Позичальник сплачує під час оформлення забезпечення. Базовий збір — 1% відповідної суми забезпечення без відсотків. Спеціальні випадки та рефінансування перевіряють окремо: закон, гл. 219, додаток, глава 4.
5. Гербовий збір за старим документом. Якщо документ підписано до 1 січня 2026 року, платника, суму та строк визначають за застосовними попередніми правилами й умовами документа. Підстави — закон 239(I)/2025 і перехідні вимоги DLS.

Послуги фахівців, банк і перекази коштів

Вартість послуг потрібно визначати за складом робіт. У пропозиції юриста «супровід купівлі» можуть по-різному враховуватися перевірки, договір, подання до DLS, заява на пільгу з ПДВ, довіреності та участь у передачі права власності. Попросіть перелічити включені дії, ПДВ на послугу, сторонні витрати й етапи оплати.

Технічна перевірка та банківська оцінка мають різні завдання: перша допомагає з’ясувати стан житла, друга — вартість забезпечення для банку. Якщо потрібні обидві, один пункт «оцінка» в кошторисі може приховувати відсутню послугу.

1. Юрист і правові перевірки. Закладіть аванс до взяття зобов’язань, решту платежів — за етапами супроводу. Запросіть письмовий кошторис із податками та сторонніми витратами.
2. Технічний інспектор. Кошти потрібні до рішення про купівлю або на погодженому етапі будівництва. Уточніть завдання на огляд, ціну звіту й повторного виїзду.
3. Банківська оцінка. Строк оплати залежить від умов видачі кредиту. Суму підтвердить пропозиція банку або призначеного оцінювача.
4. Переклади документів, засвідчення, довіреності. Їх оплачують до використання відповідних документів. Складіть перелік і запросіть ціну кожної послуги.
5. Комісії банку та страхування. Врахуйте платежі під час оформлення й видачі кредиту, початку страхового покриття та його продовження. Суми беріть з індивідуальної кредитної пропозиції та умов страхування.
6. Міжнародний переказ та обмін валюти. Перед кожним платежем продавцеві розрахуйте, скільки євро отримає адресат після обміну й усіх комісій.
7. Агент, який працює на замовлення покупця. Суму та строк оплати визначає договір послуг. Перевірте, хто замовник, хто сплачує і що включено. Універсальних ринкових тарифів цих послуг тут не встановлено. Суми з розрахунку нижче — навчальні ліміти, які не можна сприймати як обіцянку вартості супроводу.

За іпотеки розділіть чотири суми: власний внесок, початкові витрати, майбутні платежі за кредитом і резерв на витрати з утримання житла. Реєстраційний збір не замінює банківської комісії. Наприклад, якщо застосовна база реєстрації нової іпотеки становить €200 000, базові 1% дають €2 000 — до інших витрат. Погашення та відсотки потрібно відобразити в окремому графіку.

Якщо початкові кошти в іншій валюті, порівнюйте, скільки спишуть із рахунку, щоб продавець отримав потрібну суму євро. Якщо після комісії адресат отримає менше за договірний платіж, нестачу доведеться доплатити. Курс та умови фіксують для конкретного переказу.

Два бюджети із загальним лімітом 350 000 євро

Спочатку віднімемо витрати на оформлення, облаштування та резерви, які залишаємо, а потім визначимо граничну ціну. Усі суми нижче наведено в євро.

Спільні припущення: один покупець, без іпотеки та валютного обміну; документи вперше підписують у 2026 році. Нове житло оподатковується ПДВ 19%, пільгу не закладено. У другому сценарії ПДВ немає, база DLS дорівнює ціні, діє знижка 50%, винятків немає.

Усі суми послуг, облаштування та резервів задано для навчального прикладу. Кожна сума включає застосовні податки й супутні витрати за відповідною статтею. Підтверджений державний тариф тут — €50 за подання договору. Обрані ліміти не характеризують ринок.

В обох варіантах закладено однакові витрати й резерви:

1. Юридичні послуги та супутні перевірки — €4 000.
2. Технічна перевірка — €600.
3. Банківські платежі без кредиту — €200.
4. Документи та засвідчення — €200.
5. Подання договору — €50.
6. Меблі й техніка — €10 000.
7. Підключення та депозити — €1 000.
8. Резерв на утримання першого року — €4 000.
9. Нерозподілений резерв — €5 000.

Разом поза ціною та основним податком або збором угоди — €25 050 у кожному варіанті. На сам об’єкт і відповідний податок або збір залишається €324 950.

Бюджет нового житла:

1. Ціна без ПДВ — €273 067,23.
2. ПДВ 19% — €51 882,77.
3. Решта витрат і резервів — €25 050.
4. Загальна потреба з резервами, які залишаємо, — €350 000,00.

Бюджет вторинного житла:

1. Ціна об’єкта — €315 721,15.
2. Збір за передачу права власності зі знижкою — €9 228,85.
3. Решта витрат і резервів — €25 050.
4. Загальна потреба з резервами, які залишаємо, — €350 000,00.

Для нового житла розрахунок простий:

Ціна без ПДВ = (€350 000 − €25 050) / 1,19 = €273 067,23.

Для вторинного об’єкта потрібно врахувати, що збір залежить від ціни. За бази, яка дорівнює ціні P понад €170 000, і знижки 50% збір становить 0,04 × P − €3 400. Отже:

P = (€350 000 − €25 050 + €3 400) / 1,04 = €315 721,15.

Підсумки округлено до центів. Різниця між граничними цінами показує вплив умов розрахунку. Вона нічого не говорить про площу, якість, район чи майбутні витрати двох реальних квартир.

Як зміниться результат за інших умов

1. Підтверджено, що вся вартість нового житла підпадає під 5%. Гранична ціна без ПДВ — €309 476,19; ПДВ — €15 473,81. Це можливо лише за виконання всіх умов пільги.
2. Пільга охоплює лише частину. Потрібен окремий розрахунок частин за різними ставками; ділити всю доступну суму на 1,05 не можна.
3. Знижка на збір за передачу права власності не застосовується. Гранична ціна вторинного житла — €307 175,93; збір — €17 774,07.
4. DLS приймає базу, вищу за договірну ціну. Збір розраховують від окремої бази; спрощена формула через P більше не підходить.
5. У пропозиції зазначено підсумкову ціну з ПДВ. Порівнюють підсумкову ціну з доступними €324 950; повторно ПДВ не додають.
6. З’являється кредит. Додають витрати на забезпечення, банк і страхування, перевіряють дати видачі та майбутні виплати.
7. Меблі включено або потрібен ремонт. Відповідну суму замінюють кошторисом; збереження попереднього резерву — окреме рішення покупця.

Коли потрібні кошти та скільки залишити після отримання ключів

Загального підсумку недостатньо: €350 000 можуть бути доступні на момент завершення купівлі, а перший великий платіж знадобиться раніше. Зіставте графік продавця з датами доступності коштів, строками переказу та, за наявності кредиту, умовами видачі банку.

Нижче — умовний календар для нового житла з розрахунку вище. Це не стандарт платежів девелопера. Ціну сплачують частинами 30% / 40% / 30%; раніше внесені €5 000 входять у перші 30%. ПДВ розподілено пропорційно лише для моделі. Реальні податкові події, зокрема щодо резервування, перевіряють окремо.

1. До договору — €7 800,00. Частина ціни 5 000; юрист 2 000; технічна перевірка 600; документи 200.
2. Під час укладення та подання договору — €94 735,00. Доплата ціни до 30% — 76 920,17; ПДВ на перші 30% — 15 564,83; юрист 1 000; подання 50; банк 200; умовні підключення/депозити 1 000.
3. Наступний етап 40% — €129 980,00. Ціна 109 226,89; ПДВ 20 753,11.
4. Передача житла й останні 30% — €108 485,00. Ціна 81 920,17; ПДВ 15 564,83; юрист 1 000; меблі 10 000.
5. Залишити після отримання ключів — €9 000,00. Утримання першого року 4 000; нерозподілений резерв 5 000.
6. Усього — €350 000,00, включно з коштами, що залишаються в покупця.

Отже, до договору в моделі потрібні €7 800, а до завершення етапу підписання та подання — сукупно €102 535. Резервування вже зараховано в ціну. Дати підключення й оплати документів у своєму календарі потрібно замінити строками постачальників.

Щоб перевірити власні строки, створіть запис для кожного етапу. «Потрібно на дату» — накопичена сума платежів, які мають бути внесені до цього етапу. «Доступно на дату» — уже сплачені суми плюс вільні кошти, які можна спрямувати на купівлю до цього строку. Майбутні надходження після обраної дати не враховуйте. Дефіцит дорівнює перевищенню потрібної суми над доступною; якщо перевищення немає, вкажіть нуль.

Для кожного етапу запишіть:

1. Дату або назву етапу.
2. Доступну на цю дату суму в євро.
3. Потрібну на цю дату суму в євро.
4. Дефіцит у євро: потрібна сума мінус доступна, але не менше нуля.

Для вторинного житла замість будівельних етапів вкажіть договірний аванс, залишок ціни та передачу права власності. У нашій моделі до сплати збору за передачу права власності потрібно зберегти €9 228,85, навіть якщо ключі видали раніше. Отримання ключів не означає, що розрахунки за передачу права завершено.

Резерв на утримання житла розраховують за рахунками об’єкта

Запросіть у керуючої компанії бюджет комплексу, останні нарахування та рішення про великі роботи. У постачальників і місцевих органів уточніть нарахування за адресою, умови підключення та депозити. Якщо є басейн, ліфт, сад або складне обладнання, з’ясуйте, які роботи входять у загальний платіж, а які оплачують окремо.

До власного календаря включіть такі витрати:

1. Спільні зони та управління комплексом. Візьміть суми й графік нарахувань із бюджету та рахунків керуючої компанії. Уточніть включені послуги й витрати на великі роботи.
2. Місцеві платежі, вода та каналізація. Використовуйте рахунки й умови за адресою, дотримуйтеся строків відповідного органу чи постачальника. Узгодьте розподіл платежів за періоди до та після купівлі.
3. Електроенергія та інтернет. Перевірте тарифи, договори, вартість підключення й дати наступних платежів. Відокремте плату за послуги від депозитів та уточніть умови їх повернення.
4. Страхування. Запишіть вартість із пропозиції та поліса, дати початку покриття й продовження. Врахуйте франшизу та вимоги банку.
5. Обслуговування обладнання. Складіть перелік кондиціонерів, обладнання басейну та інших систем. Вартість і строки візьміть зі специфікації та договору сервісного обслуговування.
6. Меблі, техніка, роботи. Використовуйте кошториси та замовлення з датами авансу, доставки й приймання. Не сплачуйте повторно за те, що вже включено в ціну житла.
7. Непередбачені витрати. Оберіть грошовий резерв і зберігайте до нього доступ. Врахуйте можливу потребу в тимчасовому житлі в разі затримки передачі об’єкта. Для кожної витрати запишіть суму, строк оплати, уже сплачену частину та залишок. Відомий річний рахунок можна поділити на 12 для щомісячного накопичення, але сплатити його доведеться у встановлену дату.

Поворотний депозит також потребує коштів на старті, хоча не є остаточною витратою. Тому повний грошовий бюджет включає платежі, кошти, тимчасово недоступні для інших платежів, і резерви, які залишаємо. Їх варто бачити окремо.

Після розрахунку у вас мають бути гранична ціна та перелік умов, за яких вона діє. З ними можна переглянути пропозиції нерухомості на Кіпрі. Для обраного об’єкта запросіть розшифрування ціни, податковий розрахунок і графік платежів, а потім замініть навчальні суми власним кошторисом.

На чому ґрунтуються ставки та суми

Джерела й розрахунки нижче перевірено 15 жовтня 2026 року. Це не дата отримання ринкових пропозицій. Послуги та резерви — редакційні припущення для обох бюджетів; перед купівлею їх замінюють письмовими кошторисами, рахунками та власним резервом.

1. ПДВ. 19%; умовна пільга 5%. Підстава — закон 95(I)/2000. Для перехідних правил — роз’яснення Податкового департаменту від 4 травня 2026 року. Дата перевірки: 15.10.2026. Для пільги перевіряють отримувача, використання, площу, вартість і режим.
2. Збір за передачу права власності. 3% / 5% / 8% за ступенями; знижка 50% за застосовності. Підстава — закон, гл. 219, стаття 10 і глава 17 додатка. Дата перевірки: 15.10.2026. Перевірити базу, частки, ПДВ за тією самою операцією та винятки.
3. Гербовий збір. Скасований із 01.01.2026. Підстава — 239(I)/2025 і перехідні вимоги DLS. Дата перевірки: 15.10.2026. Окремо перевірити документи з підписом до цієї дати.
4. Подання договору. €50. Підстава — DLS щодо подання договору купівлі-продажу. Дата перевірки: 15.10.2026. Враховано один раз у кожному бюджеті.
5. Реєстрація нової іпотеки. Базово 1% суми забезпечення без відсотків. Підстава — закон, гл. 219, глава 4(a) додатка. Дата перевірки: 15.10.2026. Умовна витрата; у двох бюджетах кредиту немає.
6. Юрист; технічна перевірка. €4 000; €600. Підстава — навчальне припущення. Дата перевірки: 15.10.2026. Це не тариф; потрібні письмові кошториси зі складом послуг і податками.
7. Банк без кредиту; документи та засвідчення. €200; €200. Підстава — навчальне припущення. Дата перевірки: 15.10.2026. Замінити умовами банку та кошторисом документів.
8. Меблі й техніка; підключення та депозити. €10 000; €1 000. Підстава — навчальне припущення. Дата перевірки: 15.10.2026. Замінити специфікацією та пропозиціями; виділити поворотні суми.
9. Утримання першого року; нерозподілений резерв. €4 000; €5 000. Підстава — навчальне припущення. Дата перевірки: 15.10.2026. Перша сума потребує рахунків об’єкта; друга — обраний запас, а не ціна ремонту.