Калькулятор инвестиций Buy-to-Let
Введите цену покупки, данные кредита, аренду и текущие расходы, чтобы рассчитать денежный поток, доходность и общую прибыльность инвестиционной недвижимости на Кипре.
Калькулятор инвестиций Buy-to-Let
Рассчитайте денежный поток, доходность и общую прибыльность инвестиционной недвижимости на Кипре.
Покупка
5% для основного жилья (при условиях)
Добавляется к стоимости покупки — не финансируется
Фиксированные расходы при завершении сделки
Финансирование
Обычно макс. 70–80% для BTL
Возрастной лимит банка обычно 65
Доход и текущие расходы
8% ≈ 1 месяц/год — типично для Кипра
Обслуживание, страхование, резерв на налоги
Предположение о росте стоимости
Консервативная долгосрочная оценка — не гарантия
Стратегия выхода
Когда вы планируете продать недвижимость
Используется для индексации базы налогообложения CGT и реальной (с поправкой на инфляцию) доходности
Комиссия агента + юридические расходы, % от цены продажи
Ключевые показатели
При выходе (5 лет)
Налог на доход от аренды не учтён — зависит от личной ситуации (налоговая шкала + 2.65% GESY). Обратитесь к бухгалтеру.
Пошлина на передачу рассчитана по прогрессивным ставкам (3%/5%/8%) с льготой 50% для вторичного рынка согласно текущему законодательству Кипра.
Новостройки полностью освобождены от пошлины на передачу, если уплачен НДС.
Простой 8% ≈ 1 месяц в год.
Рост стоимости — это предположение, а не гарантия.
Налог на прирост капитала оценён по фиксированной ставке 20% для Кипра, с учётом общей единоразовой льготы €17,086 и индексации базы затрат, приближённой к вашему предположению об инфляции (а не официальных таблиц CPI). Фактические допустимые вычеты могут отличаться — обратитесь к бухгалтеру.
Накопленный денежный поток предполагает, что чистый денежный поток 1-го года повторяется неизменным каждый год до выхода — без учёта роста арендной платы.
Только в ознакомительных целях — не является финансовой или инвестиционной консультацией.
Как мы рассчитываем ключевые инвестиционные показатели
Простое объяснение каждой доходности, прибыльности и коэффициента, которые выдаёт калькулятор — чтобы вы точно знали, что означает каждое число и как оно рассчитывается.
Базовые показатели — используются во всех метриках
| Показатель | Как рассчитывается |
|---|---|
| Общая стоимость приобретения | Цена покупки + НДС (новостройки) или пошлина (вторичный рынок) + юридические / закрывающие расходы |
| Вложенные средства | Общая стоимость приобретения − сумма кредита. Это реальная сумма наличных, которую вы вносите при завершении сделки. |
| Эффективная аренда | Валовая месячная аренда × (1 − уровень простоя). Учитывает месяцы, когда недвижимость пустует. |
| Годовой чистый денежный поток | (Эффективная аренда − ипотека − коммунальные расходы − текущие расходы) × 12 |
| Общая доходность за 1-й год | Годовой чистый денежный поток + погашенная основная сумма за 1-й год + оценка роста стоимости недвижимости |
| Цена продажи при выходе | Цена покупки × (1 + годовой рост стоимости)^годы до выхода |
| Налог на прирост капитала Кипра | 20% × (цена продажи − индексированная база затрат − расходы на продажу − единоразовая льгота €17,086). База затрат индексируется на инфляцию за период владения. |
Объяснение показателей доходности и прибыльности
| Показатель | Формула | Что это значит |
|---|---|---|
| Валовая доходность | (Месячная аренда × 12) ÷ Общая стоимость приобретения | Быстрый ориентир до вычета каких-либо расходов или простоя. Полезно для быстрого сравнения объектов. |
| Чистая доходность | Годовой чистый денежный поток ÷ Общая стоимость приобретения | Реальная доходность от полной стоимости недвижимости после простоя, ипотеки и всех текущих расходов. |
| Доходность на вложенные средства | Годовой чистый денежный поток ÷ Вложенные средства | Показывает, насколько эффективно работает ваш реальный взнос наличных. Положительное значение означает, что аренда покрывает все расходы и возвращает вам деньги. |
| Доходность с учётом кредита | Общая доходность за 1-й год ÷ Вложенные средства | Объединяет денежный поток, погашение основной суммы кредита и рост стоимости. Это полная картина того, что зарабатывает ваш капитал за 1-й год. |
| Коэффициент покрытия арендой | Эффективная аренда ÷ Общие ежемесячные обязательства | Банки обычно требуют ≥ 1.25×. Ниже 1.0× означает, что аренда не покрывает ипотеку и расходы — недвижимость обходится вам в деньги каждый месяц. |
| Безубыточная аренда | Ипотека + коммунальные + текущие расходы | Минимальная месячная аренда, необходимая для покрытия всех расходов с нулевой прибылью. Всё, что выше — положительный денежный поток. |
| Срок окупаемости | Вложенные средства ÷ Общая доходность за 1-й год | Приблизительное количество лет для возврата первоначальных вложенных средств при условии повторения показателей 1-го года. Короче — лучше. |
| Годовая доходность (номинальная) | (Вложенные средства + Прибыль при выходе ÷ Вложенные средства)^(1 ÷ годы до выхода) − 1 | Сложная годовая доходность вашего капитала за весь период владения — от покупки до продажи. |
| Доходность с поправкой на инфляцию (реальная) | (1 + Годовая доходность) ÷ (1 + уровень инфляции) − 1 | Ваша годовая доходность в сегодняшней покупательной способности — без эффекта инфляции. |
- Все показатели являются ориентировочными и основаны на введённых вами данных.
- Рост стоимости — это предположение, а не гарантия.
- Налог на доход от аренды не учтён — обратитесь к бухгалтеру по поводу вашей личной налоговой ситуации.
- Налог на прирост капитала учитывает общую единоразовую льготу €17,086 и приближённую индексацию базы затрат по вашему предположению об инфляции — фактический CGT зависит от официальных таблиц CPI и допустимых вычетов.
- Не является финансовой или инвестиционной консультацией.